Ligesom for enfamiliehuse og flerfamiliehuse gælder det, at der skal fremlægges en gyldig energimærkning, når erhvervsejendomme sælges.

Der har siden 1. juli 2009 ligeledes skulle foreligge energimærkning ved udlejning af erhvervsejendomme og erhvervslejligheder samt overdragelse af erhvervsandele og -anparter. 


Artiklen omhandler, hvilke erhvervsejendomme, der skal energimærkes. Endvidere illustreres reglerne ved en række eksempler.



Hvad kan energimærkningen bruges til? 


Energimærkningen af erhvervsbyggeri har som det primære formål at synliggøre energiforbruget og de muligheder, der er for at spare på energien. Energimærkningen indeholder en detaljeret liste med forslag til forbedringer for henholdsvis varme, vand og el, og kan således bidrage til effektiv energiledelse ved at give et samlet overblik over de rentable besparelsesmuligheder. 



I forbindelse med en ejendomshandel kan energimærkningen desuden hjælpe en sælger til at vurdere, om der bør foretages nogle energiforbedringer inden salg for at øge salgsprisen, mens den bidrager til, at køber får et overblik over ejendommens energimæssige stand. 


Energimærkning ved salg og udlejning af erhverv 


Sælgere af erhvervsbygninger, der anvendes til handel, transport, kontor, liberale erhverv, service kulturelle formål samt institutioner, skal fremlægge en gyldig energimærkning inden aftale om salg/udlejning indgås. Siden den 1. juli 2009 er det også lovpligtigt at fremlægge en energimærkning ved udlejning af erhvervsbyggeri og erhvervslejligheder og ved overdragelse af en erhvervsandel eller -anpart.

Bemærk, at ifølge svar fra Energistyrelsen af 26. april 2023, er det ikke tilstrækkeligt, at energimærkningen er gyldig på udleveringstidspunktet, idet den også skal være gyldig på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen/lejeaftalen. 


Alle bygninger, der udgør en enkeltstående konstruktion med tag og ydervægge, hvor der anvendes energi til regulering af indeklimaet, skal energimærkes, medmindre de er undtaget fra reglerne om energimærkning. 


Såfremt der foreligger flere energimærkninger, skal den senest udarbejdede udleveres. 



Annoncering med energimærkningskarakter 


Herudover er erhvervsejendomme omfattet af kravet i energimærkningsloven om, at man ved annoncering af erhvervsejendomme til salg eller udlejning skal angives bygningens energimærkningskarakter. Dette krav gælder, uanset hvem der udbyder ejendommen til salg, dvs. hvad enten det er via en ejendomsmægler eller sælgeren selv forsøger at sælge/udleje den, jf. energimærkningslovens §§ 8a og 8B. Annonceringspligten trådte i kraft for erhvervsbygninger/enheder den 1. januar 2013. 



Energistyrelsen har ved skrivelse af 12. december 2012 informeret DE om, at annonceringskravet gælder, såfremt formidlingsaftalen vedr. salg/udlejning af ejendommen er indgået eller fornyet den 1. juli 2012 eller senere – uanset hvornår ejendommen er annonceret første gang. Det vil derfor være i strid med lov om fremme af energibesparelser, at annoncere en erhvervsejendom til salg/udlejning efter 1. januar 2013 uden angivelse af energimærkningskarakter hidrørende fra en gyldig energimærkning, såfremt ejendommen er omfattet af energimærkningspligten, og såfremt formidlingsaftalen er indgået eller fornyet den 1. juli 2012 eller senere. Det skal i denne anledning desuden bemærkes, at energimærkninger udarbejdes pr. bygning. Dette kan give visse udfordringer i forbindelse med annoncering af store ejendomme bestående af flere bygninger, idet bygningerne kan have forskellige energimærkningskarakterer

Ifølge en udtalelse fra Energistyrelsen skal der som udgangspunkt angives en energimærkningskarakter for hver enkelt bygning – dette kan eksempelvis gøres illustrativt ved at anføre de forskellige energimærkningskarakterer for hver bygning på et billede af ejendommen. Hvis dette ikke er muligt, f.eks. på grund af pladshensyn i trykte medier så som aviser og blade, kan angivelsen ske på anden vis. 



Eksempler: Er der tale om en ejendom bestående af 10 bygninger med karaktererne B, B, D, D, D, E, E, E, F og F, vil det kunne være tilstrækkeligt at angive karakterintervallet, dvs. “Energimærke: B-F”. Er der tale om en ejendom bestående af 6 bygninger med karaktererne B, B, B, B, F og F, vil det kunne være tilstrækkeligt at angive “Energimærke: B+F”.

Hvis der er tale om en ejendom bestående af eksempelvis 10 bygninger med en hovedbygning, som er markant større end de øvrige bygninger, skal hovedbygningens energimærkningskarakter angives separat, og de 9 øvrige kan angives som nævnt ovenfor. 



Angivelsen af energimærkningskarakteren ved annoncering i trykte medier, skal dog altid være retvisende og må ikke være vildledende!!! Man må derfor foretage et konkret skøn i den enkelte situation. Hvis en af de nævnte karakterangivelser ikke giver et retvisende billede af ejendommens energimæssige tilstand, må karaktererne altså angives på en anden og mere retvisende måde. 



OBS! Herudover har Energistyrelsen udtalt, at ejendomspræsentationen på hjemmeside og i salgsopstilling/prospekt skal indeholde en mere detaljeret beskrivelse af hvilke bygninger, der har hvilke energimærkningskarakterer.

Se evt. mere om annonceringskravet i artiklen Energimærkning. 



Fordeling af udgift til energimærkning i udlejningsejendomme 


Udgiften til energimærkning skal ifølge lejelovens kapitel VII medtages i det varmeregnskab, der udarbejdes, hvor en udlejer leverer varme og varmt vand. Socialministeriet har i november 2006 over for Brunata meddelt, at der efter ministeriets opfattelse ved energimærkning er tale om en ydelse, der vedrører alle årene i gyldighedsperioden for energimærket. Endvidere finder ministeriet, at en fordeling af udgiften til energimærkning på hvert af regnskaberne i perioden vil være helt i overensstemmelse med principperne bag varmeregnskabsreglerne, hvorefter det er lejeren, som refunderer udlejeren udgifterne forbundet med de ydelser, som udlejeren leverer til opvarmning af lejemålet i den periode, hvor lejemålet består. 



En udlejer kan således fordele udgiften til energimærkning på hvert af varmeregnskaberne i energimærkets gyldighedsperiode. 



Erhvervsbygninger, der er undtaget fra reglerne om energimærkning 



Følgende erhvervsbygninger er fritaget fra reglerne om energimærkning, jf. energimærkningsbekendtgørelsens §§ 3-5 : 


• Bygninger til erhvervsmæssig produktion vedr. landbrug, skovbrug, gartneri og råstofudvinding (BBR-kode 211-219).
• Bygninger til erhvervsmæssig produktion vedr. industri, håndværk mv. (BBR-kode 221-223 + 229). 

• El,- gas- eller varmeværk, forbrændingsanstalt m.v. (BBR-kode 231-239).
• Andre bygninger til landbrug, industri etc.(BBR-kode 290). 

• Garage med plads til et eller to køretøjer (BBR-kode 910). 

• Carport (BBR-kode 920) Udhus (930) 

• Fritliggende bygninger med et bruttoareal under 60 m². 
 – Bygninger, der sælges med henblik på aktuel nedrivning. 

• Bygninger, hvor det opvarmede areal er mindre end 60 kvm og højst udgør 25 % af det samlede etageareal. 

• Bygninger, som er fredet efter bygningsfredning- og bevaringsloven. Såfremt en del af en bygning er fredet, er hele bygningen fredet. Men hvis den fredede del af bygningen er udskilt med eget bygningsnummer i BBR, er det dog kun denne del af bygningen, der er undtaget fra kravet om energimærkning – og der skal i dette tilfælde laves en energimærkning for den del af bygningen, som har sit eget bygningsnummer, og som ikke er fredet. Dette kan udledes af svar fra Energistyrelsen til DE af 31. januar 2014. 
• Bygning, hvor det ikke er muligt at udføre en retvisende energimæssig beregning på grund af væsentlige mangler i bygningens varmeanlæg eller klimaskærm. 


Bemærk, at visse gamle BBR-koder er udgået. Fx er kode 210 nu erstattet af kode 211-219 (ejendomme til erhvervsmæssig produktion vedr. landbrug, gartneri, skovbrug o.lign.). Der er pligt for ejeren og kommunen til at rette BBR-koden, såfremt en ejendom fortsat er registreret med én af de gamle og nu udgåede koder, jf. bekendtgørelse om ajourføring af Bygnings- og Boligregisteret (BBR) § 16 og § 19, stk. 2, nr. 12.

Der er dog ikke tiltænkt en ændring i hvilke ejendomme, der er undtaget og omfattet af energimærkningsforpligtelsen i denne forbindelse, og såfremt man støder på en ejendom, som fortsat er registreret med en gammel og udgået kode, vil den fortsat være hhv. undtaget eller omfattet af ordningen, såfremt ejendommens nye korrekte kode vil være undtaget/omfattet.

Dette er bekræftet af Energistyrelsen overfor Dansk Ejendomsmæglerforening ved mail af 15. december 2016 fsva., hvorvidt række/kæde/dobbelthuse med kode 130 fortsat er omfattet af energimærkningspligten.

Det forudsættes derfor, at dette gælder generelt for alle ejendomme med ikke-opdateret BBR-kode. Ejendomsmægleren bør opfordre ejeren til at sørge for at koden bliver ændret. 



Generelt gælder det, at hvis over halvdelen af en bygnings areal benyttes til en af ovenstående formål, så er bygningen som helhed undtaget for reglerne om energimærkning. 



Det forekommer, at der sker overdragelse af en erhvervsejendom som følge af, at selskabets aktier overdrages. Energistyrelsen har ved skrivelse af den 5. maj 2014 oplyst til foreningen, at når der tale om samme juridiske person før og efter salg af aktierne, og der ikke indgås en købsaftale vedrørende den konkrete ejendom, er det styrelsens opfattelse, at sælger ikke er forpligtet til at udlevere energimærkning. 



Ved skrivelse af 17. januar 2014 har Energistyrelsen informeret DE om, at der som udgangspunkt ikke er pligt til annoncering med og udlevering af energimærkning i forbindelse med afståelse af lejemål efter erhvervslejelovens § 55. Dog såfremt der er hjemmel i lejekontrakten til at genforhandle vilkårene i forbindelse med en afståelse, og der sker en sådan genforhandling og indgås en ny lejekontrakt ved afståelsen, gælder kravet i § 7 i energimærkningsbekendtgørelsen om annoncering med og udlevering af energimærkning.

Hvem skal sørge for energimærkning? 


Det er ved en ejendomshandel sælgeren og ved udlejning udlejeren af ejendommen, der har ansvaret for, at energimærkningen bliver gennemført, og betaler energikonsulenten for at udføre mærkningen. Hvis der er tale om en erhvervsenhed i en andelsboligforening, ejerforening eller lign. boligfællesskab, er det dog boligfællesskabet, der har pligten til at udarbejde og betale for energimærkningen og herefter udlevere den til sælgeren/udlejeren. 



Mægleren bør påse, at der foreligger en gyldig energimærkning, der kan anvendes i forbindelse med annoncering af ejendommen, og som kan udleveres til køberen/lejeren inden aftalens indgåelse. Er dette ikke tilfældet, skal mægleren aktivt virke for, at der rekvireres en energimærkning – enten ved selv at indhente energimærkningen, eller ved at sælgeren, udlejer eller boligfællesskabet (fsva. erhvervsandele/ejerlejligheder el.lign.) indhenter denne. Ejendomsmæglere kan godt bestille energimærket i en handel med erhvervsejendomme, hvis handlen ikke er omfattet af LOFE. Det er bestemmelsen i Formidlingsbekendtgørelsens § 18, som regulerer forholdene vedrørende rekvirering af bl.a. energimærke, men denne er kun gældende i handler, der omfattet af LOFE. 



Mægleren skal informere parterne i en handel/udlejning om reglerne, og må ikke positivt medvirke til, at der mellem parterne indgås en aftale om, at der ikke udarbejdes et energimærke i forbindelse med handlen/udlejningen. Hvis parterne i en handel/udlejning alligevel kræver, at der ikke udarbejdes et energimærke, bør ejendomsmægleren rådgive parterne om, at det er en overtrædelse af lovgivningen og anbefale, at energimærket udarbejdes. Dette bør gøres skriftligt. Ejendomsmægleren bør i en sådan situation ikke indføje en bestemmelse i købsaftalen om, at der ikke udarbejdes energimærkning. Udgiften til energimærkningen skal i alle tilfælde medtages i eventuel provenuberegning.

Herudover skal en udlejer være opmærksom på, at fremleje også er omfattet af pligten til at udlevere energimærkning. En udlejer må derfor tåle at skulle udarbejde og udlevere energimærkning til lejeren, såfremt lejeren ønsker at fremleje lejemålet. 



Bemærk, at Energistyrelsen kan udstede administrative bøder, såfremt pligten til at udlevere energimærkning til køber/lejer ikke overholdes, jf. energimærkningslovens § 32. 



Tilbygninger, ombygninger mv. efter energimærkningens udarbejdelse 


Hvis der efter energimærkningens udarbejdelse er gennemført tilbygninger, ombygninger eller andre væsentlige forandringer, som i væsentlig omfang påvirker bygningens energimæssige ydeevne, således at energimærkningen ikke længere er retvisende, er energimærkningen ikke længere gyldig. Der skal derfor udarbejdes ny energimærkning i forbindelse med salg eller udleje i denne situation. Bemærk dog, at det er præciseret i bekendtgørelsens § 15, stk. 3, at det udelukkende er ændringer, der væsentligt forringer bygningens energimæssige ydeevne, som medfører, at energimærkningen ikke længere er gyldig, og som derfor også medfører, at der skal udarbejdes ny energimærkning. 




Er man i tvivl om, hvorvidt der er tale om en situation, som medfører, at der skal udarbejdes ny energimærkning, må man tage kontakt til Energistyrelsen med henblik på at få afdækket spørgsmålet. 



Regelmæssig energimærkning

For bygninger med et etageareal på 1.000 m² og derover er det lovpligtigt at der altid foreligger en gyldig energimærkning, uanset om der finder salg eller en udlejning sted. Det er ejeren af bygningen, der skal lade energimærkningen gennemføre. Dette kaldes “regelmæssig energimærkning”. 



Offentlige bygninger 


Der gælder særlige regler for de såkaldte ”offentlige bygninger” i energimærkningsloven, jf. kap. 8. 



Der er her tale om ”bygninger, der ejes eller bruges af de offentlige institutioner og virksomheder”. 
Dette indbefatter bygninger ejet af:

1. Den offentlige forvaltning,

2. Institutioner, selskaber, foreninger m.v., hvis udgifterne ved deres virksomhed 
 overvejende dækkes af offentlige midler, eller hvis de ved eller i henhold til lov har fået 
 tillagt beføjelser til at træffe afgørelse på det offentliges vegne, 5 af 7 Dansk 
 Ejendomsmæglerforening

3. Virksomheder, der ejes af det offentlige, eller hvor det offentlige har bestemmende 
 indflydelse. 


Fsva. sådanne bygninger gælder det, at disse skal have foretaget regelmæssig energimærkning, såfremt bygningens samlede etageareal er på over 250 m². 



Herudover skal udførte energimærkninger opsættes, så de er synlige for brugerne af bygningen. 



Eksempler 


I det følgende er reglerne om energimærkning ved salg og udleje illustreret ved en række eksempler. 



1. En ejendom indeholdende en kontorbygning sælges. Grundarealet er 900 m² og kontorbygningens bruttoareal er 100 m². I dette tilfælde skal ejendommen annonceres med energimærkningskarakter, ligesom der skal foreligge en energimærkning for kontorbygningen ved indgåelse af købsaftalen, da der er tale om en bygning med et bruttoareal på over 60 m², som anvendes til et erhvervsformål, der ikke er undtaget fra kravet om energimærkning.

2. En ejendom indeholdende en kontorbygning udlejes. Grundarealet er 900 m² og kontorbygningens bruttoareal er 100 m². I dette tilfælde skal ejendommen annonceres med energimærkningskarakter, ligesom der skal foreligge en energimærkning for kontorbygningen ved indgåelse af lejekontrakten. Dette skyldes, at der er tale om en bygning med et bruttoareal på over 60 m², som anvendes til et erhvervsformål, der ikke er undtaget fra kravet om energimærkning.

3. En ejendom sælges indeholdende en separat kontorbygning samt en produktionshal med BBR-kode 220. Grundarealet er 2.000 m², kontorbygningens bruttoareal er 200 m² og produktionshallens bruttoareal er 800 m². I denne situation skal kontorbygningen annonceres med energimærkningskarakter, ligesom der skal foreligge en energimærkning ved indgåelse af købsaftalen, da der er tale om en bygning med et bruttoareal på over 60 m², som anvendes til et erhvervsformål, der ikke er undtaget fra kravet om energimærkning. Uanset størrelsen af produktionshallen, skal der ikke foreligge energimærkning på denne, da bygninger med BBR-kode 220 er undtaget fra kravet om energimærkning.

4. En kontorbygning udlejes. Kontorbygningen er beliggende på en matrikel indeholdende flere andre bygninger, herunder en lagerhal og et garageanlæg. Kontorbygningens bruttoareal er 500 m². I dette tilfælde skal kontorbygningen annonceres med energimærkningskarakter, ligesom der skal foreligge en energimærkning for kontorbygningen ved indgåelse af lejekontrakten. Dette skyldes, at der er tale om en bygning med et bruttoareal på over 60 m², som anvendes til et erhvervsformål, der ikke er undtaget fra kravet om energimærkning. Det er irrelevant, hvad de andre bygninger beliggende på matriklen benyttes til, samt hvor store de er, da de hverken skal sælges eller udlejes. Bemærk dog reglerne om regelmæssig energimærkning.

5. En udlejningsejendom med et samlet etageareal på 2.000 m² sælges. Ejendommen indeholder 8 beboelseslejligheder og 4 butikslejemål. I denne situation skal ejendommen annonceres med energimærkningskarakter, ligesom der skal foreligge en energimærkning for udlejningsejendommen ved indgåelse af købsaftalen. Energimærkningen bør dog foreligge fra start, eftersom bygningens etageareal er over 1.000 m², hvorfor denne er omfattet af reglerne om regelmæssig energimærkning. Foreligger der ikke en gyldig energimærkning, er sælger forpligtet til at lade udlejningsejendommen energimærke.

6. En ejendom sælges. På ejendommen er beliggende en bygning, der indeholder 200 m² produktion af jernkomponenter til brug i byggeindustrien og 80 m² administration/kontorareal. I denne situation skal der ikke udarbejdes en energimærkning for produktionsbygningen, uanset at der er tale om en bygning med et bruttoareal på over 60 m², da denne er undtaget fra energimærkningspligten. Der skal heller ikke udarbejdes for kontorarealet, da over halvdelen af bygningens areal benyttes til et formål, der er undtaget reglerne om energimærkning, hvorfor bygningen som helhed undtaget for reglerne om energimærkning.

7. En butik i et butikscenter udlejes. Butiksarealet udgør 100 m², og det samlede etageareal for butikscenteret er 3.000 m². I dette tilfælde skal butikken annonceres med energimærkningskarakter, ligesom der skal foreligge en energimærkning ved indgåelse af lejekontrakten. Det bemærkes dog, at der bør foreligge en gyldig energimærkning på selve butikscenteret. Dette skyldes, at butikscenterets/bygningens etageareal er over 1.000 m², hvorfor det er omfattet af reglerne om regelmæssig energimærkning. Foreligger der ikke en gyldig energimærkning, er udlejer forpligtet til at lade butikscenteret energimærke i forbindelse med indgåelse af lejekontrakten. Det bemærkes for god ordens skyld, at det ikke er selve butikken eller butiksarealet, der skal laves energimærke på. Dette skyldes, at det kun er bygninger, der udgør en enkeltstående konstruktion med tag og ydervægge, som skal energimærkes, hvorfor det også i dette eksempel er selve bygningen, hvor butikscenteret er placeret, som energimærket skal omfatte.

8. I en produktionsejendom (BBR-kode 220) på i alt 2.000 m² er der placeret 100 m² administrationslokaler (kontor). Disse lokaler skal udlejes. I denne situation skal der ikke udleveres energimærkning, eftersom hele ejendommen er undtaget fra energimærkning, hvorfor udlejning af kontorlokalerne også er undtaget. 


Gyldighed 


Se artiklen ” Energimærkning”. 


Andet 


For en generel gennemgang af reglerne om energimærkning, herunder reglerne for energimærkning af boligejendomme, henvises til artiklen.

Revisionsdato: 9. juli 2024 Energimærkning. 



Copyright © 2024 – Dansk Ejendomsmæglerforening.